Nieuw ROZ-model

De onderstaande wijzigingen ten opzichte van het oude model huurovereenkomst zijn vermeldenswaardig:

1. Het model biedt thans ruimte voor het opnemen van een considerans, waarin partijen hun bedoelingen bij het sluiten van de overeenkomsrt kunnen neerleggen. Dit kan van belang zijn indien partijne op enig moment onenigheid krijgen omtrent de inhoud en/of uitleg van de huurovereenkomst.
2. In artikel 1.5 dient te worden aangegeven of huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een kopie van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen heeft ontvangen.
3. In artikel 1.6 wordt de mogelijkheid geboden om op voorhand overeen te komen op welke wijze partijen zullen omgaan met de situatie waarin sprake is van onder- dan wel overmaat.
4. Het model laat huurder de keuze tussen het doen stellen van een bankgarantie of het betalen van een waarborgsom waarover al dan niet rente wordt vergoed (artikel 6).
5. een huuropzegging moet niet alleen aan de beheerder, maar tevens aan de verhuurder worden gezonden (artikel 7.3).
6. Partijen dienen te verklaren dat geen andere incentives zijn overeengekomen dan in de huurovereenkomst vermeld (artikel 8).
7. In artikel 9 dienen partijen te verklaren - kort gezegd - of zij bekend zijn met de aanwezigheid van asbest en/of bodemverontreiniging. Een verklaring van verhuurder dat hij niet bekend is met asbest en/of bodemverontreiniging houdt geen garantie op dit punt in, terwijl een huurder zich bewust moet zijn dat een dergelijke verklaring van zijn kant mogelijk meebrengt dat hij later minder eenvoudig kan stellen dat een dergelijke omstandigheid een gebrek oplevert.
8. Tot slot onderkennen partijen in artikel 10 het belang van duurzaamheid, in welk verband zij overeenkomen elkaar te ondersteunen in het belang van gezamenlijk geformuleerde doelstellingen en op regelmatige basis de voortgang te bespreken. De concrete betekenis van dit artikel is volledig afhankelijk van hetgeen partijen hieromtrent concreet afspreken. Spreken zij niets af, dan is deze bepaling inhoudsloos.

Niet alleen in het model van de huurovereenkomst zijn wijzigingen doorgevoerd, ook het model voor de algemene bepalingen kent een aantal wijzigingen:

1. In artikel 2 is expliciet de mededelingsplicht van verhuurder neergelegd ter zake bekende gebreken, die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde; verhuurder dient deze gebreken mede te delen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
2. Als een vergunning wordt ingetrokken als gevolg van een doen of nalaten van verhuurder, kan dat op grond van artikel 4.4 een gebrek opleveren.
3. In artikel 6.3 is opgenomen dat ondervberhuur aan een groepsmaatschappij onder voorwaarden is toegestaan.
4. In artikel 10.3 is bepaald dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. In artikel 10.4 zijn enkele (nieuwe) uitzonderingen opgenomen, waardoor de reikwijdte van de exoneratieclausule voor verhuurder beperkter is geworden.
5. Verhuurder dient op grond van artikel 18.4 jaarlijks een gespecificeerd servicekostenoverzicht aan huurder te verschaffen. Hiermee wordt het voor huurder makkelijker gemaakt zich te verweren tegen een eindafrekening servicekosten die pas na verloop van een aantal jaar is opgemaakt.
6. De contractuele boeterente die huurder verschuldigd is indien hij niet of niet tijdig betaalt, is verlaagd van 2% naar 1%. Het minimum van € 300 per maand is gelijk gebleven (artikel 23.2).
7. In artikel 28.1 is bepaald dat slechts de redelijke kosten voor sommaties, ingebrekestellingen of exploten en procedures door huurder en (nu ook) verhuurder behoeven te worden vergoed, waarbij deze kosten bij voorbaat worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval (exclusief griffierechten) en dat de kosten van experts door de in het ongelijk gestelde partij worden vergoed.
8. In een aantal bepalingen is expliciet opgenomen dat verhuurder zich 'redelijk' dient op te stellen. Zo bepaalt artikel 13.4 dat verhuurder redelijke en proportionele maatregelen neemt om aantasting van het huurgenot van huurder in geval van renovatie te beperken en mag verhuurder op grond van artiekl 14.2 zijn toestemming, wanneer deze is vereist, niet op onredelijke gronden weigeren of vertragen en daaraan slechts redelijke voorwaarden verbinden. Of deze wijziging daadwerkelijk veel toevoegt, valt te bezien, nu contractspartijen immers zich sowieso redelijk jegens elkaar hebben te gedragen.

Samenvattend kan gezegd worden dat niet alle wijzigingen, zeker niet voor wat betreft het model huurovereenkomst, substantieel zijn. Wel is het model duidelijker en is geprobeerd meer evenwicht te brengen tussen de belangen van huurder en verhuurder, hetgeen met name uit het model algemene bepalingen volgt. Het vorige model, uit 2003, werd als verhuurdersvriendelijk beschouwd. Teneinde in het nieuwe model enigszins tegemoet te komen aan de wensen en belangen van huurders, zijn bij de herziening van het oude model onder meer huurrechtadvocaten en diverse kantoorhuurders betrokken geweest. Dit alles laat onverlet dat ook het nieuwe model vanuit de optiek van de verhurende partij is opgesteld, zodat in veel gevallen nog steeds maatwerk nodig zal zijn.

Het nieuwe model huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen zijn te downloaden op de website van de ROZ: www.roz.nl.