Hoge Raad: “Alternatieve waardering onder voorwaarden mogelijk voor verhuurde woningen”

Ten aanzien van dergelijke woningen dient ex artikel 5.20 lid 1 Wet IB bij de berekening van de rendementsgrondslag, dat wil zeggen het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3), de conform de Wet WOZ voor dat kalenderjaar bepaalde waarde in aanmerking te worden genomen. Het zij benadrukt dat voor die onroerende zaken aldus de waardepeildatum van het voorafgaande jaar geldt, hetgeen voor overig box 3 vermogen niet het geval is. Die WOZ-waarde voor verhuurde woningen is de ‘waarde vrij’, derhalve niet de waarde in verhuurde staat.

Voor verhuurde woningen waarop de civielrechtelijk geregelde huurbescherming van toepassing is verklaard, wordt ingevolge het derde lid van voornoemd artikel daarom de waarde gecorrigeerd middels de zogenaamde leegwaarderatio. Deze wordt met behulp van voornoemde WOZ-waarde en de jaarlijkse huuropbrengsten aan de hand van een in het Uitvoeringsbesluit IB opgenomen tabel procentueel vastgesteld.

Ondanks dit afwijkende waarderingsvoorschrift kan de uiteindelijk te betalen belasting, juist gelet op de diverse ficties c.q. forfaits die zowel ter berekening van de waarde als bij de heffing over het inkomen uit sparen en beleggen worden toegepast (waarbij immers wordt uitgegaan van een fictief rendement van 4% over vorenbedoelde waarde), veelal hoger uitvallen dan hetgeen daadwerkelijk daaruit is genoten. Uit de wetsgeschiedenis blijkt, en in eerdere rechtspraak is ook bevestigd, dat een en ander niet zonder meer in strijd is met het recht op de bescherming van eigendom in de zin van het EVRM, het door Europese lidstaten gesloten mensenrechtenverdrag. Als redelijk en billijk zullen bedoelde verhuurders dit evenwel niet ervaren en zeker niet wanneer zij aan zulke beleggingen nauwelijks iets overhouden of zelf met een verlies worden geconfronteerd.

Naar de tekst van de wet bestaat hiervoor geen ‘ontsnappingsmogelijkheid’. De Hoge Raad heeft hier met zijn onlangs gewezen arrest nu klaarblijkelijk alsnog in willen voorzien, door te bepalen dat onder omstandigheden mag worden uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer wanneer deze lager is. Het gaat dan meer concreet om met huurbescherming verhuurde woningen, waarvan de waarde op basis van toepassing van de leegwaarderatio in ieder geval 10% hoger is dan de daadwerkelijke waarde in het economische verkeer. De Hoge Raad stelt wel – en dit is voor de praktijk zeer relevant – dat de belastingplichtige die zich beroept op toepassing van deze waarde, stelt en zo nodig (wanneer de inspecteur dit betwist) ook aannemelijk maakt, dat als gevolg van de stapeling van forfaits de twee verschillende waarden dusdanig van elkaar verschillen dat voornoemde lagere waarde gerechtvaardigd is.

Onderhavig arrest zal dan ook door woningverhuurders verwelkomd worden. Het is goed om op deze mogelijkheid bedacht te zijn indien de aangifte inkomstenbelasting 2014 nog moet worden gedaan. Daarnaast kan deze waarderingsmethode ook toepassing vinden wanneer als gevolg van uitstel een aangifte over een eerder jaar nog zal worden ingediend, alsmede ten aanzien van aanslagen die nog niet onherroepelijk zijn vanwege een lopende procedure. Ten slotte kan een beroep op het arrest worden gedaan ingeval van een aanslag die niet langer dan zes weken geleden is opgelegd en wel door daar bezwaar tegen te maken.

Kortom, voldoende aanleiding om de uitkomst van de uiteenlopende waarderingsmethoden te bezien en deze voor uw eigen situatie aan een vergelijking te onderwerpen.
 
De specialisten bij Vink & Partners Legal and Tax kunnen u met betrekking tot de juiste waardering van uw vermogensbestanddelen uiteraard adviseren.

Het volledige arrest kan hier worden geraadpleegd.