Niet-tijdige opzegging huurovereenkomst hoeft niet altijd fataal te zijn

Opzegging en verlenging

Huurovereenkomsten aangaande bedrijfsruimte worden veelal aangegaan voor een langere periode. Vaak wordt een periode van vijf jaar overeengekomen, welke periode dan weer verlengd wordt voor vijf jaar, behalve voor zover de huurovereenkomst rechtsgeldig wordt opgezegd. Deze opzegging dient dan te gebeuren tegen het einde van de (eerste) huurperiode van vijf jaar, doch moet veelal wel één jaar voor het verstrijken van deze (eerste) huurperiode gedaan worden (de opzegtermijn). Vaak dient zo een opzegging ook nog aan formaliteiten te voldoen: de opzegging moet dan bijvoorbeeld gedaan worden bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief.

Indien de huurder te laat is met zijn opzegging, wordt de huurovereenkomst in beginsel verlengd met een nieuwe huurperiode.  Uiteraard kan dit voor een huurder zeer nadelig uitpakken. De vraag die in dat verband kan rijzen, is of er toch iets door de huurder gedaan kan worden tegen de verhuurder die zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst – bij gebreke van rechtsgeldige opzegging – verlengd is.

De Hoge Raad besliste reeds in 1983 dat niet uitgesloten is dat een huurder die de opzegtermijn niet in acht heeft genomen, de verhuurder kan tegenwerpen dat een beroep op verlenging onder de gegeven omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Echter, een dergelijk beroep op de redelijkheid en billijkheid van huurder kan slechts onder bijzondere omstandigheden succesvol gedaan worden.

Is het verhuurder ondubbelzinnig duidelijk dat huurder niet wil verlengen?

Er zijn dan ook veel gevallen waarin de huurder niet tegemoetgekomen wordt en deze gebonden is aan de (verlengde) huurovereenkomst. Zo ook in een redelijk recent arrest van de Hoge Raad, waarin een eerdere uitspraak van het Hof Amsterdam werd bekrachtigd. Het Hof had beslist dat het door verhuurder gedane beroep op verlenging van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden niet in strijd was met de redelijkheid en billijkheid. Het Hof overwoog dat bij het honoreren van een beroep van een huurder op de redelijkheid en billijkheid een versterkte mate van terughoudendheid moet worden betracht, zeker als het gaat om professionele partijen die over de nodige financiële armslag beschikken. Het Hof kwam vervolgens op basis van de onderzochte feiten en omstandigheden tot het oordeel dat het voor verhuurder niet ondubbelzinnig duidelijk was geweest dat huurder de huurovereenkomst niet wilde voortzetten; huurder zat aan een nieuwe huurperiode vast. In de rechterlijke uitspraken waarin een beroep van huurder op de redelijkheid en billijkheid wél wordt gehonoreerd, komt vaak vast te staan dat verhuurder reeds vóór de uiterste opzegdatum op de hoogte ervan was dat huurder de huurovereenkomst wilde beëindigen. Met andere woorden, vast komt te staan dat het verhuurder ondubbelzinnig duidelijk is geweest dat huurder de huurovereenkomst niet wilde voortzetten, in welk geval de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat verhuurder een beroep op verlenging van de huurovereenkomst kan doen.  

Uitspraak Rechtbank Noord-Holland: geen verlenging ondanks te late opzegging

In een onlangs gewezen uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland werd het beroep van de huurder op de redelijkheid en billijkheid gehonoreerd. Verhuurder had de opzegging twee dagen te laat ontvangen en stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst met vijf jaar was verlengd. Huurder stelde dat het verhuurder reeds vóór de uiterste opzegdatum duidelijk was dat de huurovereenkomst niet voortgezet zou worden. Huurder kon dat echter niet aantonen en deze stelling werd door de kantonrechter dan ook terzijde geschoven. De kantonrechter overwoog vervolgens dat gelet op de zeer minimale overschrijding van twee dagen, niet kon worden geconcludeerd dat verhuurder in dat belang daadwerkelijk was geschaad. Daartegenover stond het belang van huurder, die financieel in zwaar weer verkeerde en om zijn voortbestaan te waarborgen was overgegaan tot een reorganisatie. De kantonrechter oordeelde uiteindelijk dat gelet op de omstandigheden (financiële situatie/ reorganisatie), en daarbij in aanmerking nemende dat huurder een organisatie was met een belangrijke maatschappelijke functie (huurder was een organisatie die zorg en ondersteuning bood aan mensen met een beperking), een onevenredig groot verschil bestond tussen de mate waarin verhuurder in zijn belang werd geschaad doordat hij de huuropzegging slechts twee dagen te laat had ontvangen en de mate waarin huurder in zijn belang werd geschaad indien hij verplicht zou zijn het gehuurde nog vijf jaar te huren. Verhuurder kon huurder op grond van de redelijkheid en billijkheid dan ook niet houden aan de (verlengde) huurovereenkomst; de bijzondere omstandigheden van het geval verzetten zich daartegen.

Conclusie

Indien een huurder niet tijdig opzegt, kan dit zeer grote gevolgen hebben. Evenwel is het bij voorbaat niet geheel uitgesloten dat een huurder met een beroep op de redelijkheid en billijkheid toch nog wordt bevrijd van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zulks zal zich in het bijzonder kunnen voordoen indien het de verhuurder vóór de uiterste opzegdatum zonder meer kenbaar is geweest dat huurder niet wilde verlengen. Het meest raadzaam blijft uiteraard om niet te laat te zijn met de opzegging en derhalve een goede agenda bij te houden.

Heeft u een (te late) opzegging bij de hand of wilt u meer informatie over dit onderwerp dan kunt u vanzelfsprekend contact opnemen met een van de advocaten van Vink & Partners Legal and Tax.

Door: Pedro Contreras