Wanneer is sprake van medehuurderschap?

Inleiding

Indien er sprake is van twee of meer huurders is sprake van medehuurderschap. In geval van medehuurderschap kan de verhuurder iedere medehuurder aanspreken tot betaling van de huursom. Het betekent echter ook dat  iedere medehuurder aanspraak kan maken op huurbescherming. En dat betekent onder meer dat indien de verhuurder de huurovereenkomst enkel opzegt jegens één medehuurder, deze opzegging geen effect heeft richting een andere medehuurder; de huurovereenkomst met deze medehuurder eindigt niet als gevolg van de opzegging. Het zijn van medehuurder geeft dus de nodige rechten. In de praktijk komt het echter vaak voor dat men denkt medehuurder te zijn, maar dat zulks (achteraf) toch niet zo blijkt te zijn. Indien dan de huurovereenkomst jegens de huurder is geëindigd, hebben overige bewoners geen (huur)rechten om langer in het gehuurde te verblijven.

Ontstaan medehuurderschap: contractueel vs. wettelijk

Allereerst bestaat er contractueel medehuurderschap. Dit komt erop neer dat verhuurder op verzoek instemt met een nieuwe huurder. In dat geval wordt de nieuwe huurder op het huurcontract bijgeschreven: hij wordt aldus contractspartij bij het (reeds bestaande) huurcontact. Indien de verhuurder weigert met het verzoek in te stemmen (en dat is niet onaannemelijk: verhuurders wensen in de regel immers niet graag hiermee in te stemmen gelet op de huurbescherming), is het mogelijk om (vervangende) toestemming te vragen aan de rechter. De rechter zal dit verzoek slechts afwijzen als een van de volgende omstandigheden zich voordoet:

• de aspirant-medehuurder heeft geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met huurder;
• de aspirant-medehuurder heeft niet genoeg financiële armslag om de huur te betalen, of
• het verzoek wordt enkel gedaan om snel de positie van hoofdhuurder te verkrijgen. Het medehuurderschap mag immers niet bedoeld zijn om de ander even snel hoofdbewoner te maken.

Naast contractueel medehuurderschap bestaat er wettelijk medehuurderschap. De wet schrijft namelijk voor dat medehuurderschap ontstaat in geval van huwelijk of geregistreerd partnerschap. Hierdoor wordt de ander automatisch medehuurder, ook al staat deze niet op het huurcontract en ook al heeft de verhuurder geen weet van het huwelijk of geregistreerd partnerschap. Dit kan voor een verhuurder een (onaangename) verrassing opleveren.

Rechtspraak

Het zijn van medehuurder betekent als gezegd dat aanspraak gemaakt kan worden op huurbescherming. Onlangs heeft de Hoge Raad geoordeeld dat uitgangspunt is dat degene die zich jegens de verhuurder beroept op een huurrecht (als gevolg van medehuurderschap), de stelplicht en de bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dit recht volgt. In deze zaak had een zoon van de voormalige huurders zich op het standpunt gesteld dat sprake was van medehuur: dat de huurovereenkomst jegens zijn ouders waas beëindigd, deed er niet aan af dat hij in de woning kon blijven. Hij was namelijk medehuurder, aldus de zoon. Dit medehuurderschap was volgens de zoon het gevolg van een afspraak met verhuurder. Deze afspraak was echter niet gemaakt met de huidige verhuurder, maar met de rechtsvoorganger, waaraan de huidige verhuurder gebonden zou zijn. Dit was echter aan de zoon om te bewijzen. Het hof had echter anders dan de Hoge Raad eerder nog geoordeeld dat de verhuurder diende te bewijzen dat de zoon zonder recht in het gehuurde verbleef, hetgeen de Hoge Raad dus niet volgde.

In deze zaak trachtte dus een kind de huur van zijn ouders voort te zetten. De regel is echter dat kinderen - tenzij verhuurder daarmee zou instemmen - in beginsel geen medehuurder kunnen worden, omdat verondersteld wordt dat geen sprake kan zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding: een eenmaal volwassen kind verlaat op een gegeven moment het ouderlijk huis, zo is de gedachte. De rechter zal zo een verzoek dan ook in beginsel niet toewijzen, behoudens in geval van bijzondere omstandigheden. 

In een andere vrij recente zaak bij de rechtbank Rotterdam lag de vraag voor of sprake was van dergelijke bijzondere omstandigheden. In deze zaak woonde een dochter reeds vanaf haar geboorte 46 jaar bij haar moeder. De dochter had een verstandelijke beperking. De moeder was inmiddels op leeftijd en verkreeg mantelzorg van haar inwonende dochter. De financiën waren niet evenwichtig geregeld en over en weer werden betalingen gedaan waarbij de ander baat had, hetgeen duidde op een gemeenschappelijke huishouding volgens de rechtbank. De rechtbank concludeerde dat ofschoon de samenleving tussen ouder en kind slechts onder bijzondere omstandigheden wordt aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dit zich in deze zaak voordeed. Er was namelijk sprake van een zeer langdurig samenwonen, waarbij sprake was van een gezamenlijk huishouden en van wederzijdse afhankelijkheid die verder ging dan te doen gebruikelijk in een ouder-kind relatie, waardoor zij altijd bij elkaar zijn blijven wonen.

Conclusie

Het zijn van medehuurder brengt huurbescherming. Echtgenoten en geregistreerd partners zijn op grond van de wet van rechtswege medehuurder. In ander gevallen kan de verhuurder instemmen met medehuurderschap of kan de rechter op verzoek dit uitspreken. De wet schrijft voor in welke gevallen de rechter een dergelijk verzoek zal toewijzen. In de praktijk wordt wel eens gedacht dat sprake is van medehuurderschap, terwijl dit toch niet zo blijkt te zijn (of andersom). De gevolgen kunnen dan groot zijn.

Heeft u vragen over medehuurderschap, dan kunt u vanzelfsprekend contact opnemen met een van de advocaten van Vink & Partners Legal and Tax. 

Door: Pedro Contreras